En 2025, 3,2 millions de m² d’entrepôts ont été commercialisés en France, pour près de 190 transactions. Un niveau quasi identique à celui de 2024, mais nettement inférieur à la moyenne quinquennale, établie autour de 4 millions de m². « L’environnement économique, l’incertitude politique ainsi que le contexte géopolitique mondial n’ont pas permis aux marchés logistiques de se redresser », résume Arthur Rodriguez, directeur Logistique France chez BNP Paribas Real Estate. Le taux de vacance national s’établit à 6 %, preuve, selon les professionnels, d’un marché qui reste « très équilibré ». Mais l’augmentation spectaculaire de l’offre constitue le fait marquant de l’exercice.
Une offre record à 6,4 millions de m²
À fin 2025, l’offre disponible à un an atteint un niveau historique de 6,4 millions de m², dont plus de 80 % en classe A. Une progression alimentée par deux années de demande placée en retrait et par un stock neuf moins bien absorbé qu’auparavant. « Contrairement aux années précédentes, le stock livré n’a pas été aussi bien absorbé en 2025. Deux années à 3 millions de m² impactent mécaniquement toutes les catégories d’entrepôts », souligne Arthur Rodriguez. Le neuf représente environ 1,2 million de m² livrés. Mais le phénomène le plus notable concerne la seconde main de classe A, qui concentre plus de la moitié de l’offre totale, soit 3,4 millions de m², un record. Ces actifs conservent leur attractivité, mais pâtissent du ralentissement conjoncturel. La baisse des chantiers engagés (-26 %) devrait toutefois contribuer à une résorption progressive du stock sur les 18 prochains mois.
Grande distribution : les grandes surfaces marquent le pas
2025 a par ailleurs été marquée par le recul des opérations XXL. Seulement 14 transactions supérieures à 40 000 m² ont été recensées, pour environ 900 000 m² cumulés, soit le plus bas niveau depuis dix ans. « L’une des raisons principales est la baisse de la grande distribution dans ces opérations. Les grandes enseignes ont fortement réorganisé leur supply chain ces dernières années », commente Arthur Rodriguez. À l’inverse, les surfaces intermédiaires (10 000 à 40 000 m²) concentrent 60 % des transactions. Ces formats, adaptés aux besoins des ETI, industriels et 3PL, constituent le cœur du marché.
Dynamisme des marchés en Île-de-France et dans les Hauts-de-France
Après deux années en retrait, l’Île-de-France a signé un net rebond avec 800 000 m² commercialisés, notamment grâce à quatre opérations XXL totalisant 300 000 m². Les Hauts-de-France confirment également leur avec des volumes régulièrement supérieurs à 500 000 m², soutenus par une offre abondante et une position stratégique au cœur du corridor logistique nord-européen. Malgré son positionnement stratégique et les ambitions affichées autour de l’axe Seine, le port du Havre peine encore à transformer son potentiel en volumes logistiques significatifs, décevant face à la concurrence directe d’Anvers et de Rotterdam. En région Rhône-Alpes, le marché demeure stable depuis trois ans autour de 350 000 m² de transactions. La métropole lyonnaise restant un pôle stratégique pour la desserte du sud de la France et la consolidation des flux avec l’Europe du Sud. En région PACA, le marché enregistre un rebond notable, porté par quelques opérations XXL qui concentrent près de 30 % des volumes régionaux, confirmant l’attractivité persistante de l’arc méditerranéen pour les implantations stratégiques. Côté investissement, 3,1 milliards d’euros ont été engagés en logistique en 2025, en recul de 20 % sur un an. Un premier semestre dynamique a été suivi d’un net ralentissement, lié notamment à l’instabilité politique et à la dégradation de la note souveraine française. « Les investisseurs se sont montrés plus sélectifs. Le moindre défaut technique ou géographique suffit désormais à restreindre la cible de prospects », explique Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate.
Stabilisation attendue en 2026
Pour 2026, les professionnels anticipent un marché soutenu par des indicateurs sectoriels favorables, notamment dans l’e-commerce et l’industrie (aéronautique, défense, santé). Dans un contexte pré-électoral, le marché logistique aborde 2026 avec prudence mais sans pessimisme. Le cycle d’expansion rapide est terminé et s’ouvre désormais une phase plus sélective, où la qualité intrinsèque des actifs (localisation, performance environnementale, adaptabilité) primera sur la seule dynamique de volume.
Pour les transporteurs et logisticiens, la clé réside slon BNP Paribas Real Estate dans l’anticipation des besoins et dans la sécurisation d’implantations stratégiques dans un marché désormais structurellement contraint.
